건물철거소송 토지인도청구판결은

건물철거소송 토지인도청구판결은

일반적인 상식으로는 어떤 땅이 있다면 그 소유자가 그 땅 위에 건물을 짓는 것이 당연하다고 했어요. 그런데 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있다고 했는데 인접 토지 소유자가 건축물을 짓는 과정에서 잘못된 토지 측량으로 인해 자기 땅이 아닌 타인의 땅을 일부 침범해서 건축물을 지으면 토지 소유자와 건축물 소유자가 바뀐다고 했죠, 경매나 공매 등을 통해서 토지 소유자와 건물 소유자가 따로 분리되는 경우 등의 사례가 이에 해당한다고 했어요.

이런 경우 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는데, 만약 토지 소유자와 임대차 계약을 체결하는 등의 적법한 절차 없이 타인 소유의 토지에 무단으로 건물을 지어 사용했다면 토지 소유자는 해당 건물의 소유자를 상대로 건축물을 철거하고 해당 토지를 인도하도록 요구할 수 있다고 했습니다. 나아가 그동안 자신의 토지를 무단 사용한 것에 대한 부당이득금 또는 불법행위에 따른 손해배상도 청구할 수 있다고 했습니다.

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그러나 토지를 소유한 사람이라고 해도 무단으로 건물을 지은 소유자를 상대로 무조건적인 토지 인도 및 건물 철거 소송을 제기할 수 있는 것은 아니라고 했습니다. 건물주가 토지 소유자에게 대항할 수 있는 요건이 있는지 확인해야 한다고 했어요.

점유취득시효에 따라 토지소유권이 인정되는지, 지상권 행사 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 하고 토지사용에 대한 임대차계약이 체결돼 있는 경우 임차인의 지상물 매도청구권, 계약갱신권 등이 문제가 될 수 있다고 했죠.

따라서 토지 인도 및 건물 철거 소송을 고민하고 있다면 부동산 분야의 전문성을 갖춘 변호사를 찾아가 조언을 구하고 문제에 대한 해결책을 마련하는 것이 현명한 대응책이라고 말했습니다.

실제로 관련된 사례를 보면 농·축·수산물 유통업을 하는 A사는 사업 확장에 따른 창고 부지를 매입하기 위해 부동산을 알아보던 중 공매에 나온 땅을 알게 됐다고 했습니다. 이에 해당 토지를 공매절차를 통해 매수한 뒤 소유권이전등기를 완료했다고 하는데요. 이후 A사는 구입한 땅 위에 창고를 지을 계획을 갖고 있었지만 해당 땅에는 건물을 짓다가 중단된 상태의 건축물이 남아 있었다고 말했습니다.

A사는 토지의 전 소유자였던 B씨에게 연락해 공사가 중단된 상태의 건축물을 철거하고 해당 토지를 자신들이 사용할 수 있도록 인도해달라고 요청했다고 했지만 B씨와 B씨로부터 건물 신축을 도급하는 공사도급계약을 체결한 C사는 서로 책임을 전가하며 A사의 요청을 거부했다고 말했습니다. 이에 A사는 전 소유자였던 B씨와 건물 신축 공사에 관한 도급계약을 체결한 C사를 상대로 토지 인도 및 건물 철거 소송을 제기했습니다.

A사는 소송을 통해 피고 C사는 이 사건 건물 신축공사의 수급인으로서 건물의 윈시취득자이며 이 사건 토지를 점유할 권한이 없으므로 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 인도할 것을 주장하였습니다. 또 예비적으로 C사가 이 사건 건물의 소유자가 아니라면 B씨가 이 사건 건물의 건축주로서 이 사건 건물의 원시취득자이므로 이 사건 건물을 철거하고 토지를 인도해야 한다고 말했습니다.

그러나 피고는 이 사건 건물의 원시취득자는 B씨이며, 원고인 A사가 공매를 통해 토지소유권을 취득하고 토지와 건물의 소유자가 바뀌면서 피고 B씨에게는 이 사건 건물을 위한 관습법상 법정지상권이 인정되어 이 사건 토지를 점유할 정당한 권원이 있다고 항변하였습니다.

또한 A사에 이 사건 건물에 대한 철거를 청구할 권리가 있다고 하더라도 이 사건 건물은 이미 상당한 금액의 비용이 투입되어 40% 상당의 공정이 진행되었으므로 이 사건 건물의 존재를 알고 토지를 매수한 원고의 철거청구권 행사는 피고에게 고통을 주고 손해를 끼치려는 데 그 목적이 있다고 주장하였으나, 이 사건 건물 신축에 관한 하청업체가 공사대금채권에 기초하여 유치권을 행사하고 있으며, A사의 건물철거청구가 인용되었더라도 그 집행이 불가능하다 하여 A사의 피고들에 대한 토지인도 및 건물철거청구는 권리남용에 해당한다.

재판부는 이 사건 건물이 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖췄다며 피고 B씨가 관할 구청에 자신을 건축주로 변경 신고한 후 자신의 명의로 대출약정 및 공사도급계약을 각 체결하고 기성고에 맞게 대출금을 지급받아 이 사건 건물의 건축비를 지출한 사실이 인정된다고 하였으나 피고 B씨가 이 사건 건물의 소유권을 원시적으로 취득한 사람으로서 법률상 또는 사실상 이 사건 건물을 처분할 수 있는 지위에 있어 이 사건 건물에 관한 철거처분권이 있다고 판단했습니다.

또한 이 사건 건물에 관한 신축공사는 신탁회사에 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 후에 이루어졌으며, 이 사건 건물의 원시취득자는 피고 B씨이므로 이 사건 토지와 건물소유자는 처음부터 동일인이 아니라고 하였으나 건물소유를 위한 관습법상 법정지상권이 발생할 여지가 없어 원고인 A사가 이 사건 건물의 존재를 알고 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다고 하더라도 그것만으로는 원고가 이 사건 토지의 소유권 행사가 제한된 상태를 용인하였다고 볼 수 없다고 하였습니다.

나아가 이 사건 건물에 관하여 유치권자가 존재하거나 이 사건 건물의 철거로 인하여 원고가 얻는 이익보다 피고 B씨가 입는 손해가 현저히 크다고 하더라도 원고의 권리행사를 권리남용으로 단정할 수 없다고 판단한 끝에 피고 B씨는 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 A회사에 인도하라고 판결하였습니다.

위 사례는 공매를 통해 토지를 구입한 토지 소유자가 미완성 건축물의 소유권을 원시 취득한 전 소유자를 상대로 토지 인도 및 건물 철거 소송을 제기한 사안이라고 하였습니다. 전 소유자가 토지를 신탁한 뒤 건물 신축 공사와 관련한 도급계약을 체결한 만큼 토지 소유자와 건물 소유자가 처음부터 동일인이 아니기 때문에 건물 소유자의 법정 지상권이 발생할 여지가 없다며 토지를 점유할 권한을 갖지 않은 건물 소유자에게 건물을 철거하고 해당 토지를 인도하라는 판결이 나왔다고 밝혔습니다.

토지 소유자와의 임대차 계약이나 동의 없이 무단으로 건물을 건축해 토지 소유자로서의 소유권을 방해받고 있거나 잘못된 경계 측량 등으로 인해 자신의 토지 위에 타인의 건물이 있어 재산권 행사에 제한이 생겼다면 이에 대한 신속한 법적 대응을 통해 정당한 권리를 주장해야 한다고 했지만 물론 건물 철거 소송 사안에 따라 주요 쟁점과 판단 여부가 달라질 수 있는 만큼 사전에 부동산 전문 변호사 상담을 통해 자문을 구해야 한다고 했습니다.

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