안녕하세요. 공부하고 있는 공인중개사 미라클차이입니다.지난 포스팅에서는 상가건물 임대차보호법 우선변제권에 대해 알아봤습니다. 오늘은 최우선변제권에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 최우선변제권이란 상가건물이 경매에 부쳐질 경우 소액임차인에 한해 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 상가 건물에 입주한 소액 임차인의 안정적인 경제활동을 보장하기 위해 이 법이 제정되었습니다. 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며 보증금액이 일정액을 초과하는 임대차계약에는 적용되지 않습니다.여기서 최우선변제를 받을 수 있는 범위는 임대건물가액(부지가액 포함)의 2분의 1 범위에 해당하며, 이를 초과할 경우 2분의 1에 해당하는 금액까지 받을 수 있습니다.
第14條 (보증금중 일정액의 보호)①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청 등기 전에 제3조제1항의 요건을 충족하여야 한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받는 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유 부지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회에서 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.<개정2013.8.13, 2020.7.31> 제3조제1항(대항력 등) 임대차는 건물의 인도 및 사업자등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.<개정 2013.6.7>
第14條 (보증금중 일정액의 보호)①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청 등기 전에 제3조제1항의 요건을 충족하여야 한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받는 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유 부지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회에서 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.<개정2013.8.13, 2020.7.31> 제3조제1항(대항력 등) 임대차는 건물의 인도 및 사업자등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.<개정 2013.6.7>第14條 (보증금중 일정액의 보호)①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청 등기 전에 제3조제1항의 요건을 충족하여야 한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받는 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유 부지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회에서 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.<개정2013.8.13, 2020.7.31> 제3조제1항(대항력 등) 임대차는 건물의 인도 및 사업자등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.<개정 2013.6.7>2. 소액임차인 및 최우선변제금 소액임차인이란 상가임대차계약에 따른 환산보증금액이 지역별 소액보증금 범위에 해당하는 임차인입니다. 소액 임차인이 임차한 상가 건물이 경매 등으로 소유권이 변경될 경우 임차인은 보증금액을 모두 변제받을 수 있을까요? 아니요. 소액임차인은 아래 지역별 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 예를 들어 서울지역 소액 임차인의 경우 보증금 6500만원 임대차 계약을 했다면 최우선변제금 2200만원을 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 변제받지 못한 보증금은 우선변제권을 이용하여 후순위권자 및 다른 채권자보다 먼저 경락대금에서 변제받게 됩니다. <상가건물 지역별 소액보증금 및 최우선변제금>지역소액보증금 최우선변제금 서울특별시 6500만원 이하 2200만원 이하 1900만원 이하 1900만원 광역시(수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울특별시 제외), 광역시(수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 3,800만원 이하 1,300만원 기타지역 3,000만원 이하 1,000만원소액보증금은 환산보증금으로 환산보증금=보증금+(월차임X100)입니다.3. 최우선변제권 요건 최우선변제권은 소액임차인이 임차한 상가건물에 대한 경매신청 등기 전 대항요건을 갖춰야 하며 확정일자를 필요로 하지 않습니다. 경매개시결정등기전 대항요건(건물인도+사업자등록)임차인은 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 상가임대건물 소재 지방법원에 임차권 등기명령 신청을 할 수 있습니다.4. 최우선변제배당 최우선변제권으로 배당을 받으려면 1. 환산보증금이 지역별 한도액 이내여야 한다. 2. 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖출 것3. 지역별 소액환산보증금 이내여야 한다. 4. 배당요구종기일까지 반드시 배당요구지금까지 상가건물임대차보호법의 최우선변제권에 대해 알아봤습니다.이전 포스팅 상가임대차법 우선변제권에 대해 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 클릭해주세요.상가건물임대차보호법 우선변제권 개념 우선변제권 요건 우선변제권 승계 우선변제권 효력발생 안녕하세요 공부하는 공인중개사 미라클차이입니다. 지난번에 이어 이번에는 상가임대차법 우선변제…blog.naver.com다음 게시물은 상가건물 임대차보호법의 묵시적 갱신입니다.’차이’ 저는 명품 중개를 하는 공인중개사 미라클차이입니다.오늘도 행복하세요~^^